Az ingatlan szerződések buktatói

Milyen nehézségek merülhetnek fel az ingatlan adás-vételi és bérbeadási szerződések megkötése során? A visszatérően felmerülő problémák megelőzéséhez Dr. Sági György ügyvéd ad hasznos tanácsokat.

Mi történik, ha több adósság terheli a lakást, mint a vételár összege?

Ha az ingatlant terhelő hiteltartozás összege meghaladja a vételár összegét, akkor a banktól kell kérni igazolást, hogy milyen összeg visszafizetése szükséges a tehermentesítéshez. A folyamat bonyolítása az ügyvédek dolga, a bankok ismerik az ügymenetet. Az is előfordul, hogy már rendezték a hiteltartozást, de nem törölték le a tulajdonlapról. Sokkal nehezebb az adóhivatali teher rendezése, a NAV az adótitokra való hivatkozással nagyon lassan cselekszik, ráadásul céges tartozásnál csak az ügyvezető, illetve magánszemély esetén az adós fél járhat el, még házastársi meghatalmazást sem fogadnak el. Érdemesebb az ingatlan értékesítése előtt rendezni a fennálló adóterheket.

Mostanában egyre több külföldi állampolgár vásárol ingatlant befektetési céllal Magyarországon. Náluk mire kell odafigyelni?

A külföldi vásárlók esetében szigorították a szabályokat, az EU tagállamokon kívülieknél magyar erkölcsi bizonyítványt kérnek. Ez persze csak arra szolgál biztosítékul, hogy Magyarországon nem folyik ellenük semmilyen eljárás. Az erkölcsi bizonyítvány beszerzése, az ingatlan vásárlás engedélyezése 50 nap, és mivel eladói piac van, az ingatlant eladók sok esetben nem várnak ennyit. Elsősorban kínaiak és oroszok vásárolnak magyar ingatlanokat, sokan közülük azt hiszik, hogy ha államkötényt vásárolnak, akkor ez mentesíti őket az eljárás alól, de ez nem igaz, rájuk is ugyanazok a szabályok vonatkoznak.

Mennyire jellemző a bizalom a szerződéskötések során?

Egyáltalán nem jellemző, többszörös túlbiztosítások vannak a fizetésekre vonatkozóan, mindenki mindenkitől biztosítékokat kér. Már egy nap fizetési késedelmet is kötbéreznek, olcsóbb ingatlanoknál 3-4 ezer forint a napi kötbér, a drágábbaknál napi 20 ezer forint.

A foglalókra vonatkozóan változott a szabály, a gyakorlat szerint az összege maximum 20% lehet, amit az új PTK szerint bármikor lehet fizetni, korábban csak szerződéskötéskor lehetett.

Egyre több bank kéri a tulajdonlap bemutatását a Földhivatalban mielőtt a hitelt folyósítanák. Amíg a tulajdonlapra nincs rávezetve a vevő tulajdonjoga, addig nem adnak hitelt. Vannak eladók, aki bizalmatlanok, és ehhez nem járulnak hozzá.

Mi jellemzi a hitelfelvételi kedvet?

A vevők most csak azt nézik, hogy miben adósodjanak el, de arra kevesen gondolnak, hogy a forint hitelek is megdrágulhatnak, már egy egészen kis mértékű jegybanki alapkamat növekedés sokkal nagyobb hitelkamat emelkedéshez vezethet.

Milyen buktatói lehetnek a bérleti szerződéseknek?

A bérleti szerződéseknél mindig több probléma merülhet fel, kezdve a bérleti díj kifizetésétől vagy nem kifizetésétől. Kevesen tudják, hogy ha valaki nem közjegyzőnél szerződik, akkor csak pereskedéssel tudja a nem fizető, vagy problémás bérlőt kitenni a lakásból. A közokirattal bár a végrehajtási procedúrát nem, de a pert meg lehet spórolni.

Az is kevésbé ismert, hogy a költségtérítések is jövedelemnek minősülnek, azaz például az elektromos vagy a gázszámla kifizetése is jövedelemadó alapot képez a bérbeadónál. És amennyiben a bérbeadásból származó jövedelem éves szinten meghaladja az egymillió forintot, akkor nem csak a 16%-os személyi jövedelemadót, hanem a 14%-os egészségügyi járulékot is ki kell fizetni. Az emberek általában nem szeretik átírni a közmű órákat, mert azt gondolják, hogy akkor nehezebb kitenni a bérlőt, de ez nem így van.